30년 이상 된 노후 건축물이 70%를 넘는 서울 동대문구 전농동 일대가 최고 35층, 약 1,800세대 규모의 대규모 주거단지로 재편될 전망이다.

서울시는 동대문구 전농동 152-65 일대 재개발 신속통합기획을 확정했다고 2일 밝혔다. 대상지는 약 7만2,594㎡ 규모로, 동쪽으로 서울시립대와 맞닿아 있고 전농로·망우로·왕산로 등 주요 간선도로와 인접한 지역이다. 

이번 계획은 단순히 노후주택을 철거하고 고층 아파트를 짓는 기존 정비사업의 틀에서 한발 더 나아간 것이 특징이다.

서울시는 현재의 좁고 복잡한 도로체계를 전면적으로 개선하는 한편 사업지 곳곳에 흩어져 있는 국·공유지를 재배치해 공원과 도로, 공영주차장을 확보한다. 서울시립대와 인접한 입지를 활용해 대학생 주거수요를 고려한 평면과 근린생활시설도 도입한다.

특히 최대 약 22m에 달하는 고저차를 단순한 사업 장애요인으로 보지 않고 데크형 대지와 계단·엘리베이터·경사로를 활용한 입체적인 보행공간으로 바꾸겠다는 구상도 담겼다.

결국 이번 전농동 신속통합기획의 핵심은 ‘1,800세대 주택공급’과 ‘지역 도시환경 개선’을 동시에 추진하는 것으로 볼 수 있다.

■ 전농동 152-65 일대 7만2,594㎡…35층·1,800세대 계획

이번 신속통합기획 대상지는 **동대문구 전농동 152-65 일대 72,594.2㎡**다.

현재 제1종, 제2종(7층), 제2종 및 제3종일반주거지역이 혼재돼 있지만 서울시는 주변 여건과 경관 등을 고려해 제3종일반주거지역으로 용도지역을 상향하는 계획을 마련했다.

신속통합기획 시뮬레이션상 주요 계획은 ▲제3종일반주거지역 ▲용적률 300% 이하 ▲대공방어협조구역 해발 135m ▲최고 35층 이하 ▲약 1,800세대다. 공공임대주택도 세대수에 포함된다. 

다만 현재 제시된 1,800세대는 신속통합기획 단계의 시뮬레이션안으로, 향후 정비계획 입안 과정에서 최종 확정된다.

부동산 시장에서 신속통합기획 확정을 곧바로 사업 확정이나 착공으로 받아들이는 것은 주의할 필요가 있다.

정비계획 입안과 각종 심의, 정비구역 지정 등 후속 행정절차가 남아 있기 때문이다.

■ 30년 이상 노후건축물 70.2%…주거환경 개선 필요성 컸다

전농동 152-65 일대는 입지만 놓고 보면 서울 도심 주거지로서 상당한 장점을 갖고 있다.

전농로와 망우로, 왕산로 등 주요 도로가 가깝고 동측에는 서울시립대가 위치한다.

하지만 내부 주거환경은 상대적으로 열악하다.

서울시 조사에 따르면 대상지 내 **30년 이상 노후 건축물 비율이 70.2%**에 달한다.

도로 문제도 심각했다.

주요 간선도로와 인접해 있으면서도 정작 사업지로 들어가는 도로 연결은 부족하고, 내부 도로는 폭 3~6m에 불과한 곳이 많다. 상당수 도로가 일방통행으로 운영돼 차량과 보행자 모두 불편을 겪어왔다.

여기에 동남쪽으로 갈수록 지형이 높아져 최대 약 22m의 고저차가 발생한다. 

서울시가 이번 정비에서 아파트 배치 못지않게 도로와 보행환경, 지형 극복에 상당한 비중을 둔 이유다.

■ 일방통행 도로를 ‘양방향’으로…전농로 신호교차로도 신설

정비사업 이후 1,800세대에 가까운 대단지가 들어서면 교통량 증가가 불가피하다.

기존 3~6m 폭의 일방통행 도로체계를 그대로 유지할 경우 오히려 주변 교통환경이 악화될 가능성이 있다.

서울시는 이에 따라 현재의 일방통행 위주 도로망을 양방향 도로체계로 재편한다.

전농로34길과 접속하는 전농로에는 신호교차로를 신설해 좌회전 진출입이 가능하도록 하고, 전농로에는 가·감속차로와 버스베이를 확보한다.

전농로34길과 전농로38길도 확폭해 양방향 통행이 가능하도록 만들고, 동측에는 폭 12m 우회도로를 새로 조성한다. 

전농로34길 일부는 입체도로로 계획한다.

도로 기능은 유지하면서 아파트 입주민이 지하주차장에 보다 편리하게 진입할 수 있도록 토지를 입체적으로 활용하겠다는 것이다.

■ ‘차량 중심’ 정비 아니다…양측 보도 확보하고 대학가는 보행전용도로

이번 계획에서 주목할 또 하나의 변화는 보행환경 개선이다.

도로 전 구간에 양측 보도를 확보해 차량과 보행자를 분리하고 전면공지와 연결된 보행공간을 만든다.

특히 시립대로29길은 보행자전용도로로 전환한다. 기존 생활동선은 유지하면서 서울시립대 학생과 지역주민의 보행안전을 높이겠다는 취지다. 

이는 대학가라는 지역 특성을 고려하면 의미가 크다.

일반적인 대규모 아파트 정비사업에서 단지 내부의 차량동선과 주차장 확보에 집중했다면 이번 계획은 대학과 기존 주거지, 신축단지를 **‘걸어서 연결되는 하나의 생활권’**으로 만드는 데 무게를 두고 있기 때문이다.

■ 사업지 25.7%가 국·공유지…공원·도로·주차장으로 재배치

전농동 사업지만의 독특한 조건도 있다.

이 일대는 과거 청량리역 철도관사가 있던 지역을 포함하고 있어 국·공유지가 상당한 비중을 차지한다.

전체 사업지의 25.7%, 약 1만8,658㎡가 국·공유지다. 

서울시는 이를 단순히 기존 위치에 존치하는 방식이 아니라 효율적으로 재배치해 도로와 공원, 주차장 등 지역에 필요한 기반시설로 활용한다.

전농로와 제기로에서 사업지 방향으로는 열린 경관과 보행자의 휴식을 고려한 공원을 만들고, 북측에는 인접 저층주거지 주민도 이용할 수 있는 휴식·교류 공간을 조성한다.

특히 북측 공원 지하에는 공영주차장을 계획했다.

재개발사업의 기반시설 개선 효과를 신축 아파트 입주민에게만 한정하지 않고 주변 기존 주민들에게도 나누겠다는 의미다.

■ 향후 면목선까지 고려…전농로 보행수요 증가 대비

교통 측면에서는 향후 변화도 고려됐다.

서울시는 전농로의 기존 버스정류장뿐 아니라 향후 면목선 신설 등에 따른 보행수요 증가를 계획에 반영했다.

주요 보행동선과 공원을 연결해 사람들이 단순히 통과하는 도로가 아니라 머물고 쉴 수 있는 공간으로 조성한다는 구상이다. 

향후 면목선 사업이 실제 교통망 개선으로 이어진다면 전농동 일대의 주거환경에도 영향을 미칠 수 있다.

다만 철도사업은 향후 추진과정에서 일정 등이 달라질 수 있는 만큼, 현재 단계에서 미래 교통호재를 확정적으로 부동산 가치에 반영하는 것은 신중할 필요가 있다.

■ 22m 높이차 어떻게 해결하나…‘데크형 대지’로 구릉지 재설계

전농동 152-65 재개발의 도시계획적 특징 가운데 하나는 구릉지 문제를 해결하는 방식이다.

사업지는 최대 약 22m의 높이차를 가지고 있다.

서울시는 기존 지형과 주변 도로 높이에 맞춰 데크형 대지를 조성한다.

여기에 계단과 엘리베이터, 경사로 등을 설치해 단지 안팎의 보행 연결성을 확보하고, 데크 아래 공간에는 주민공동시설을 배치한다. 

대규모 절·성토만을 통해 지형을 평탄화하기보다 기존 구릉지에 순응하면서 공간을 입체적으로 활용하겠다는 계획이다.

보행약자 입장에서는 특히 엘리베이터와 경사로가 실제 생활동선에 얼마나 효과적으로 배치되는지가 향후 설계단계에서 중요한 요소가 될 것으로 보인다.

■ 서울시립대 옆 아파트답게…‘대학생 주거수요’까지 설계에 반영

이번 신속통합기획을 일반적인 재개발사업과 구별하는 또 다른 요소는 바로 서울시립대다.

서울시는 대학과 맞닿은 지역적 특성을 주택 내부 설계에도 반영한다.

대학생 주거수요 등을 고려해 세대통합형 평면을 도입하고 주택 내부 공간 일부를 세대별로 구분해 생활할 수 있도록 하는 방안을 제시했다. 

대학가 특유의 다양한 주거수요를 기존 아파트 평면에 접목하려는 시도다.

또한 학생과 주민이 함께 이용할 수 있도록 서울시립대 인접 가로에 근린생활시설과 주민공동시설을 배치한다.

버스정류장 이용객과 보행량이 많은 전농로변에도 근린생활시설을 배치해 거리 활성화를 유도한다.

즉, 아파트 담장 안과 밖을 완전히 분리하는 ‘폐쇄형 주거단지’보다는 대학·상업시설·지역주민·아파트가 서로 연결되는 열린 주거단지를 지향하는 셈이다.

■ 왕산로·철도변 최고 35층…스카이라인도 차등화

높이계획에서도 모든 건물을 획일적으로 배치하지 않는다.

서울시는 제기로에서 사업지 방향으로 열린 경관을 확보하고, 주변 저층주거지와 서울시립대를 고려한 스카이라인을 조성할 계획이다.

전농로변 공원에서 단지 내부까지 개방감이 이어지도록 열린 배치구간을 설정하고, 상대적으로 고층 배치가 가능한 왕산로·철도변에는 최고 35층의 랜드마크 주동을 배치한다. 

첨부된 6페이지 종합구상도와 조감도에서도 이러한 계획이 확인된다. 

고층 주동을 일률적으로 나열하기보다 주변 저층주거지와 서울시립대 방향으로 높이와 공간을 조정하고, 단지 중앙과 외곽을 녹지·보행축으로 연결하는 구상이다. 

■ 사업성 보정계수 1.87 적용…사업 추진력 높인다

재개발에서 아무리 좋은 도시계획을 마련해도 주민에게 사업성이 확보되지 않으면 실제 사업추진은 쉽지 않다.

서울시는 이번 대상지에 맞춤형 인센티브를 적용한다.

주변 여건과 경관을 고려해 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수 1.87을 적용하는 등 사업 추진여건을 개선했다.

이를 통해 약 1,800세대 규모의 주거단지 계획이 마련됐다. 

다만 향후 실제 조합원 분담금과 일반분양 물량, 사업 수익성은 정비계획과 사업시행계획, 공사비, 분양가, 권리가액 등 다양한 변수에 따라 결정된다.

따라서 현 단계의 도시계획 인센티브를 개별 소유자의 최종 사업성이나 예상 수익으로 곧바로 연결해서는 안 된다.

■ TJ뉴스 부동산 분석① ‘1,800세대’보다 중요한 것은 도시 구조의 변화

부동산 시장에서는 재개발 소식이 나오면 가장 먼저 세대수와 층수, 용적률에 관심이 집중된다.

전농동 역시 ‘35층·1,800세대’라는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어온다.

그러나 이번 사업의 장기적인 가치는 아파트 자체보다 주변 도시공간이 얼마나 개선되느냐에서도 평가해야 한다.

현재 3~6m에 불과한 협소도로가 확폭되고 일방통행이 양방향으로 바뀌며 보도가 설치된다.

공원과 공영주차장이 추가되고 서울시립대와 연결되는 보행축도 만들어진다.

이러한 변화는 신규 아파트 입주민뿐 아니라 인근 저층주거지 주민의 생활환경에도 영향을 줄 수 있다.

재개발로 ‘단지 하나가 새로 생기는 것’이 아니라 주변 도시조직까지 함께 바뀌는 것이 이번 신통기획의 중요한 특징이다.

■ TJ뉴스 부동산 분석② ‘서울시립대 배후주거지’라는 차별성

전농동 152-65 일대가 갖는 가장 분명한 입지적 특징 가운데 하나는 서울시립대와 맞닿아 있다는 점이다.

대학은 단순한 교육시설이 아니다.

학생과 교직원, 연구인력 등 지속적인 생활인구를 만들어내고 주변 상권과 임대시장, 교통수요에도 영향을 준다.

서울시가 이번 계획에서 대학생 거주수요를 고려한 세대통합형 평면과 근린생활시설, 보행자전용도로를 별도로 계획한 것도 이러한 지역적 특성을 도시설계에 적극적으로 반영한 것으로 볼 수 있다.

장기적으로는 새 아파트와 대학, 기존 상권과 저층주거지가 얼마나 자연스럽게 연결되는지가 이 지역의 생활권 경쟁력을 좌우할 수 있다.

■ TJ뉴스 부동산 분석③ 청량리 일대 변화와 함께 봐야

전농동 재개발의 의미를 해당 사업지만 떼어놓고 바라볼 필요도 없다.

전농동은 청량리 생활권과 인접한 동대문구의 대표적인 주거지역 가운데 하나다.

따라서 주변 정비사업과 교통망, 상업·업무기능의 변화가 누적될 경우 전농동 역시 영향을 받을 가능성이 있다.

특히 대규모 노후 저층주거지가 신축 공동주택으로 재편되면 주거인구의 구조와 상권, 차량·보행동선까지 달라질 수 있다.

이 때문에 향후 전농동 일대의 변화는 개별 재개발구역의 아파트 공급량보다 청량리·전농동 일대가 어떤 주거생활권으로 재편되는가라는 관점에서 장기적으로 살펴볼 필요가 있다.

■ TJ뉴스 부동산 분석④ ‘신통기획 확정=곧 착공’은 아니다

부동산 수요자가 특히 주의해야 할 부분도 있다.

이번 발표는 신속통합기획 확정 단계다.

대상지는 2023년 11월 신속통합기획 후보지로 조건부 선정됐고, 2025년 8월 후보지 선정위원회 자문을 거쳐 2025년 12월부터 2026년 8월까지 자문회의와 주민간담회, 주민설명회 등을 통해 기획이 수립됐다.

2026년 9월 서울시가 신속통합기획을 확정해 자치구에 통보하고, 9월부터 정비계획 입안 등 후속 절차가 진행될 예정이다. 

따라서 실제 사업추진 과정에서는 정비계획과 각종 행정절차, 주민 동의, 사업시행 등 여러 단계가 남아 있다.

투자자나 실수요자가 신속통합기획 확정을 곧바로 사업완료가 임박한 것으로 받아들이는 것은 적절하지 않다.

■ 서울 신속통합기획 311곳 중 198곳 완료

전농동 152-65 일대의 확정은 서울시 전체 정비사업 정책에서도 의미가 있다.

서울시에 따르면 이번 기획 확정으로 서울시 전체 신속통합기획 311개소 가운데 198개소의 기획이 완료됐다. 

신속통합기획은 민간 주도의 정비사업 초기 단계부터 서울시가 계획 수립을 지원해 도시계획과 사업추진 방향을 조율하는 방식이다.

결국 서울의 주택공급 문제를 신규 택지 개발만으로 해결하기 어려운 상황에서 기존 노후주거지 정비를 통한 주택공급이 상당한 비중을 차지할 수밖에 없다는 점에서도 전농동 사례를 주목할 필요가 있다.

■ ‘아파트 재개발’ 넘어 대학·주민이 함께 쓰는 동네로

전농동 152-65 일대 신속통합기획을 종합하면 핵심은 크게 세 가지로 압축된다.

첫째는 주택공급이다. 노후주택 밀집지역을 최고 35층, 약 1,800세대 규모의 새로운 주거단지로 재편한다.

둘째는 기반시설 개선이다. 좁은 일방통행 도로를 양방향으로 전환하고 공원과 공영주차장, 보행공간을 확충한다.

셋째는 지역 연결이다. 서울시립대와 기존 저층주거지, 신축 아파트를 물리적·생활적으로 연결한다.

서울시 역시 이번 계획의 목표를 **‘지역과 대학을 잇는 열린 주거단지’**로 제시했다. 

김창규 서울시 도시공간본부장은 협소도로와 구릉지로 주거환경 개선이 필요하고 서울시립대와 저층주거지가 맞닿아 있는 지역적 특성을 고려했다며, 대학과 지역주민의 생활이 자연스럽게 연결되는 열린 주거단지가 조성되도록 지원하겠다는 방침을 밝혔다.

결국 전농동 재개발의 성패는 35층 아파트를 얼마나 빨리 짓느냐에만 달려 있지 않다.

노후주거지를 정비하면서 대학과 지역상권, 기존 주민과 신규 입주민, 차량과 보행자, 고층단지와 저층주거지를 얼마나 자연스럽게 하나의 생활권으로 연결하느냐가 더 중요한 평가기준이 될 것으로 보인다.

향후 정비계획 입안 과정에서 1,800세대 규모의 공급계획과 도로·공원 등 기반시설, 사업성 확보 방안이 어떻게 구체화될지 주목된다.

※ 이 기사는 서울시가 2026년 9월 2일 공개한 ‘전농동 152-65 일대 재개발 신속통합기획’ 자료의 사실관계를 토대로, TJ뉴스가 정비사업의 입지적 특성과 도로·보행체계 개선, 대학 배후주거지로서의 의미, 사업성 및 향후 절차 등을 추가 분석해 독자적인 기사 구조로 작성했습니다.

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