2026년부터 시행되는 부동산 세제 개편안이 비거주 1주택자와 고가 주택 소유자에게 크게 강화된 세금 부담을 부과하면서 부동산 시장 전반에 심각한 파장과 논란을 낳고 있다. 

이번 세제 개편은 기존 주택 ‘보유’ 중심에서 ‘거주’ 요건을 추가해 세제의 직관성과 예측 가능성이 크게 저하되었다는 비판이 강하게 제기되고 있다. 더불어, 정책 일관성의 약화와 더불어 실거주 유도 및 세금 부담 전가로 인한 전·월세 시장의 불안, 2029년 이후 매물 품귀 현상까지 우려되는 상황이다.

종합부동산세 산출 체계의 복잡도 심화와 세 부담 증가

개편안에서는 거주 여부에 따라 종합부동산세 기본공제 금액이 14억원에서 9억원으로 차별화되고, 다주택자에 대해서는 주택별 가격 비중에 따른 복잡한 산식이 도입된다. 부부 공동명의 주택인 경우 특별공제 적용 여부와 실거주 상태에 따라 계산 방식이 수십 종으로 구분되면서 세금 산출 과정이 매우 까다로워졌다. 

이에 대해 세무 전문가들은 “인별과 물건별 공제 한도를 병행 적용하는 이중 구조는 과도하게 난해하며, 국세청의 해석에 크게 의존할 수밖에 없다”며, “납세자의 예측 가능성은 현저히 떨어진다”고 지적한다. 또한, 공제 기준일인 6월 1일 기준 실거주 여부 확인과 과세 상한을 최대 200%까지 확대하는 방안 역시 납세자 입장에서 큰 부담이 될 전망이다.

실거주 강화에 따른 전·월세 시장의 불안정 심화와 부담 전가

핵심적으로는 ‘주택에 실거주하지 않으면 1주택자라도 높은 세금이 부과된다’는 점이다. 양도소득세의 장기보유특별공제가 ‘장기거주소득공제’로 전환되면서 보유 기간에 따른 공제가 2029년까지 단계적으로 사라지고, 실거주하지 않은 1주택자도 공시가격 9억원(시세 약 15억원) 이상 주택에 대해 종합부동산세 과세 대상이 된다. 

이로 인해 정부가 실거주 강화 정책을 펴면서 전·월세 매물이 급감해 임대시장 불안이 심화될 가능성이 높다. 실제로 부동산 정보업체가 발표한 자료에 따르면 서울 전세 매물은 작년 10월 토지거래허가제 시행 이후 17% 가까이 감소한 것으로 나타났다.

또한 보유세 부담이 전가되면서 ‘전세의 월세화’ 현상이 두드러질 것으로 전망된다. 기존 전세에 별도의 월세를 추가하는 방식이 확산되면서 전셋값 상승이 체감되지 않음에도 실질적인 임대료 부담은 가중될 수 있다. 법률 전문가들은 이러한 상황이 전·월세 시장을 더욱 악화시킬 것이라고 우려하고 있다.

잦은 정책 변화로 인한 부동산 시장의 혼란과 정책 신뢰도 저하

작년 5월 다주택자에 대한 양도세 중과가 부활한 지 3개월 만에 정부가 중과 기준을 완화하는 등 정책 기조가 잦은 변화를 겪으면서 시장의 불확실성이 커지고 있다. 

또한 임대사업자 및 상생임대사업자에 대한 세제 혜택이 현 정부 들어 소급 적용 기간이 축소된 것도 앞선 정부와의 약속을 뒤집는 행보로 비판받고 있다. 이처럼 정부 정책이 예측 불가능하게 수시로 조정되면서 투자자와 실수요자 모두 혼돈과 불신을 경험하고 있다.

내 집 마련 활성화에 제한적 효과, 일부 풍선 효과 예상

일시적인 절세 매물은 나타날 수 있으나, 강화된 대출 규제와 맞물려 실질적인 주택 구매 활성화는 기대하기 어렵다는 전망이 우세한다. 고가 주택 중심으로는 세 부담 증가가 매물 잠김을 심화시키겠지만, 약 20억 원대의 중저가 주택은 ‘효율적인 절세 대안’으로 수요가 집중되는 풍선 현상이 발생할 것으로 보인다. 

이동윤 안양 자이중앙부동산 대표는 “과세표준 상위 구간 부근에서 심리적 저항선이 형성되면서, 그 이하 가격대 주택에 대한 선호가 더욱 뚜렷해질 것”이라고 분석했다.

2026년 부동산 세제 개편안은 복잡하고 다층적인 세 부담 구조와 실거주 강화 방침으로 인해 시장의 불확실성을 증폭시키고 있으며, 그 결과로 전·월세 시장의 불안과 정책 신뢰도 저하, 거래 위축 등의 부작용이 우려된다. 하나의 정책 틀 안에서 실효성 있는 보완책과 시장 모니터링, 납세자 편의성을 위한 명확한 안내가 긴급히 요구되는 상황이다.