전세의 시대 저물고 월세의 시대 열린다 부동산 시장, ‘자산 축적’에서 ‘현금 흐름’으로 대전환

서울 아파트 월세 비중 54.8%로 5년 내 최고치 기록
 

대출규제 전세사기 우려 갭투자 위축 겹치며 전세 공급 감소
 

집주인과 세입자 모두 월세 선호 임대차 시장 구조적 변화 본격화

전세의 시대 저물고 월세의 시대 열린다 부동산 시장, ‘자산 축적’에서 ‘현금 흐름’으로 대전환

한때 한국 주거문화의 상징으로 불렸던 전세가 빠르게 설 자리를 잃고 있다. 서울 아파트 임대차 시장에서는 월세가 이미 전세를 앞질렀고, 그 격차는 갈수록 확대되는 양상이다. 부동산 시장을 둘러싼 환경이 급변하면서 집주인과 세입자 모두 전세보다 월세를 선택하는 방향으로 움직이고 있다. 시장은 이제 시세차익 중심의 자산 축적 구조에서 안정적인 현금 흐름을 중시하는 구조로 재편되고 있다.

서울에 거주하는 A씨는 최근 보유 중인 아파트를 월세로 내놓은 직후 계약 문의가 쇄도하는 경험을 했다. 계약이 끝난 뒤에도 여러 중개업소에서 연락이 이어질 정도였다. 그는 "이 정도일 줄은 몰랐다"며 달라진 임대차 시장 분위기를 실감했다고 말했다.

서울의 한 아파트에 혼자 거주하던 B씨 역시 최근 생각을 바꿨다. 현재 거주 중인 아파트를 임대하고 자신은 소형 오피스텔로 이주할 계획이다. 당초 전세를 고려했지만 결국 월세를 선택했다. 전세는 세입자 일정과 계약 조건을 맞추는 과정이 복잡한 반면 월세는 공실 기간만 관리하면 된다는 판단에서다.

이 같은 변화는 개별 사례에 그치지 않는다. 전세사기 공포와 강화된 대출규제, 갭투자 제한, 실거주 의무 확대 등이 맞물리면서 서울 아파트 시장의 월세 전환 속도는 갈수록 빨라지고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 들어 지난 22일까지 서울 아파트 전월세 거래에서 월세 비중은 54.8%를 기록했다. 전세 비중은 45.2%에 머물렀다. 최근 5년 가운데 가장 높은 월세 비율이다.

월세 비중은 2022년 50.9%를 기록한 뒤 2023년 43.2%까지 떨어졌으나 이후 다시 상승세로 돌아섰다. 2024년 45.0%, 2025년 47.6%를 거쳐 올해는 결국 과반을 넘어섰다. 서울 임대차 시장의 중심축이 사실상 월세로 이동하고 있음을 보여주는 수치다.

지역별로도 변화는 뚜렷하다. 강남·서초·송파·강동 등 이른바 강남4구는 물론 용산·마포·성동·광진 등 한강벨트 지역에서도 월세 거래가 전세를 앞질렀다.

강남구의 월세 비중은 56.3%로 가장 높았고 서초구 55.1%, 강동구 54.6%, 송파구 52.6% 순이었다. 광진구는 61.8%를 기록하며 60%를 넘어섰고 용산구도 59.2%에 달했다. 서울 외곽 지역 역시 관악구 61.9%, 강북구 61.7% 등 대부분 지역에서 월세가 우위를 점했다.

시장 변화의 배경에는 무엇보다 강력한 부동산 규제가 자리하고 있다.

과거에는 전세보증금과 대출을 활용한 갭투자가 시장의 주요 투자 방식으로 활용됐다. 그러나 최근 들어 주택담보대출 규제가 강화되고 실거주 의무가 확대되면서 이러한 방식은 사실상 어려워졌다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 수요가 감소하자 자연스럽게 전세 공급도 줄어드는 구조가 형성됐다.

실제로 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 11일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9112건으로 집계됐다. 올해 초 2만3060건과 비교하면 17% 이상 감소한 수준이다.

여기에 전세대출 규제 가능성까지 거론되면서 시장의 불안감은 더욱 커지고 있다. 업계에서는 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이나 비거주 1주택자의 전세대출 제한 등이 현실화될 경우 전세 수요의 월세 전환이 더욱 가속화될 것으로 보고 있다.

임차인들의 선택도 달라졌다. 수억원에 달하는 보증금을 맡겨야 하는 전세보다 상대적으로 초기 부담이 적은 월세를 선호하는 경향이 강해지고 있다. 특히 최근 수년간 이어진 전세사기 사태는 전세제도에 대한 신뢰 자체를 크게 흔들어 놓았다.

임대인들의 계산법도 변했다. 과거에는 전세보증금을 활용해 추가 부동산을 매입하거나 자산 규모를 확대하는 데 집중했다면 최근에는 매달 안정적으로 들어오는 임대수익에 주목하고 있다. 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴한 고령층에게 월세는 사실상 노후 생활비를 마련하는 중요한 수단으로 자리 잡고 있다.

결국 시장의 중심 가치가 바뀌고 있다는 의미다. 집값 상승에 따른 시세차익보다 꾸준한 현금 흐름을 확보하는 것이 더 중요한 투자 전략으로 부상하고 있는 것이다.

다만 전문가들은 전세가 완전히 사라질 것으로 보지는 않는다. 전세의 비중은 줄어들겠지만 특정 지역과 특정 유형의 주택에서는 여전히 수요가 유지될 가능성이 높다는 분석이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "월세화 흐름은 계속되겠지만 전세가 완전히 소멸할 것으로 보기는 어렵다"며 "계약갱신청구권 사용 사례도 여전히 존재하고, 전세를 활용한 거래 수요 역시 일정 부분 유지되고 있다"고 진단했다.

전문 부동산법무학과 교수도 "현재 나타나는 현상은 단순한 정책 변화가 아니라 시장 구조 자체가 바뀌는 과정"이라며 "강한 대출규제와 실거주 의무 확대가 전세 중심 시장을 월세 중심 시장으로 이동시키고 있다"고 설명했다.

전세가 한국 부동산 시장의 주역으로 군림하던 시대는 서서히 막을 내리고 있다. 이제 임대차 시장의 새로운 기준은 자산 규모가 아니라 현금 흐름이다. 부동산 시장이 또 한 번의 구조적 전환기에 들어섰다는 평가가 나오는 이유다.

문의 : 031-563-2114