전국 아파트 매매시장이 숨 고르기에 들어간 사이 전세시장은 오히려 상승폭을 키우고 있다. 

특히 서울과 수도권 인기 지역에서는 전세 물건 부족 현상이 심화되며 실수요자들의 체감 부담이 커지고 있다. 전문가들은 월세 전환 가속화와 신축 입주 감소, 전세 물량 축소가 맞물리면서 당분간 전세 강세 흐름이 이어질 가능성이 높다고 분석한다.

한국부동산원에 따르면 2026년 5월 첫째 주 기준 전국 아파트 전세가격 누적 상승률은 1.56%로 매매가격 상승률(0.98%)을 크게 웃돌았다. 수도권 역시 전세가격 상승률이 2.20%를 기록하며 매매 상승률(1.79%)보다 높은 흐름을 나타냈다.

서울도 분위기는 비슷하다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 2.81%, 전세가격 상승률은 2.61%로 집계됐다. 아직 매매 상승폭이 높지만 격차는 0.20%포인트 수준까지 좁혀졌다. 특히 5월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.23% 상승해 2015년 11월 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

전세가격 상승의 가장 큰 원인은 공급 부족이다. 최근 임대인들은 전세보다 월세나 반전세를 선호하는 경향이 강해지고 있다. 여기에 전세보증금 반환 부담이 커지면서 신규 전세 공급 자체가 줄고 있다. 신축 아파트 입주 물량 감소 역시 시장 불안을 키우는 요소다.

실제로 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 약 2만7000가구 수준이며, 내년에는 1만7000가구대로 감소할 전망이다. 전세 수요는 유지되지만 공급이 줄어드는 구조가 이어지면서 가격 상승 압력은 더욱 커질 가능성이 높다.

전세 강세가 두드러진 지역들도 공통점을 보인다. 경기 수원 영통구, 안양 동안구, 용인 기흥구·수지구, 광명, 서울 성북구·노원구·광진구, 동탄 등은 실거주 수요가 꾸준한 지역으로 꼽힌다. 학군, 교통, 생활 인프라, 직주근접 등의 요소가 탄탄해 전세 수요가 쉽게 꺾이지 않는다는 특징이 있다.

강남권 역시 예외는 아니다. 최근 다주택자 규제와 세금 이슈 등으로 매매시장은 다소 주춤하는 모습이지만 전세시장은 여전히 강세다. 서초구는 올해 매매가격 상승률보다 전세가격 상승률이 더 높게 나타났고, 강남구와 송파구 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다.

전문가들은 전세시장이 매매시장과 반드시 같은 방향으로 움직이지 않는다고 설명한다. 매매가격은 금리와 대출, 세금, 투자심리 영향을 크게 받지만 전세가격은 실거주 수요와 공급 상황에 더 민감하게 반응하기 때문이다.

임차인 입장에서는 단순히 “조금 더 기다리면 떨어질 것”이라는 기대만으로 접근하기보다 현재 시장 상황을 냉정하게 점검할 필요가 있다는 조언도 나온다. 특히 인기 지역이나 신축, 학군지, 역세권 단지는 기다리는 동안 선택 가능한 물건 자체가 줄어들 수 있기 때문이다.

전세 계약 시에는 가격뿐 아니라 입주 시점, 대출 실행 가능 여부, 보증보험 가입 가능성, 등기부 권리관계 등을 함께 확인해야 한다. 전문가들은 예산과 우선순위, 대체 가능 지역 등을 미리 정리해두면 시장 변화에 보다 유연하게 대응할 수 있다고 조언한다.

전세가격 상승이 이어지면서 일부 실수요자 사이에서는 매수 전환 고민도 커지고 있다. 다만 전문가들은 전세가격 상승이 곧바로 매매가격 상승으로 연결되는 것은 아니라며 대출과 세금, 실거주 계획, 향후 시장 흐름 등을 종합적으로 검토해야 한다고 강조한다.

문의: 용부쌤 이승연기자 

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(용인 처인구 역북동 함박부동산 대표 중개사)