지식산업센터 1분기 경매 낙찰가율 52.6%... 2금융권도 사실상 대출 중단

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[서울=이진형 기자] 수익형 부동산의 강자로 꼽히던 지식산업센터(지산) 시장이 역대 최악의 불황에 직면했다. 경매 물건은 매년 두 배씩 급증하며 낙찰가율이 반 토막 났고, 대출을 늘려온 은행권의 부실 지표에도 비상등이 켜졌다.

■ 경매 물건 15년 내 최대… 낙찰가율 52.6%로 ‘주저앉아’

29일 경·공매 정보업체 지지옥션과 부동산 업계에 따르면, 올해 1분기 전국 지식산업센터 경매 낙찰가율은 52.6%를 기록했다. 이는 지난해 평균(56.4%)보다 더 떨어진 수치로, 감정가 2억 1,400만 원인 김포의 한 매물이 4,289만 원(낙찰가율 20%)에 낙찰되는 등 현장에서는 ‘반값’에도 주인을 찾지 못하는 사례가 잇따르고 있다.

경매 진행 건수도 가파르게 늘고 있다. 2023년 688건이었던 경매는 지난해 3,876건으로 급증했으며, 올해는 1분기에만 이미 1,576건이 진행됐다. 현재 추세라면 연말까지 6,000건에 육박하며 역대 최대치를 경신할 것으로 전망된다.

■ 은행권 담보대출 53조 원 육박… 부실률 1% 벽 넘어

금융권의 건전성 지표도 빠르게 악화하고 있다. 16개 국내 은행의 지식산업센터 담보대출 잔액은 지난해 말 기준 52조 6,000억 원으로 5년 전보다 두 배 이상 불어났다. 특히 90일 이상 연체된 부실률은 2025년 말 기준 1.04%를 기록하며 사상 처음으로 1%대를 돌파했다.

은행별로는 IBK기업은행의 담보대출 잔액이 13조 1,900억 원으로 가장 많았고, KB국민은행(11조 5,400억 원)과 NH농협은행(8조 3,800억 원)이 뒤를 이었다. 지산 대출 평균 연체율(0.75%)은 이미 일반 기업대출 연체율(0.59%)을 넘어섰으며, 중도금 대출 연체율은 9.95%에 달해 리스크가 한계치에 도달했다는 분석이 나온다.

■ 지자체발 과잉 공급에 ‘대출 절벽’… 출구 전략 부재

업황 악화의 주원인으로는 지자체의 무분별한 인허가로 인한 ‘초과 공급’과 고금리가 꼽힌다. 지식산업센터 건축허가 연면적은 2019년 143만㎡에서 2022년 430만㎡로 3년 만에 3배 급증했다. 여기에 수도권 지산 공실률이 55%까지 치솟으며 수분양자들의 상환 능력이 급격히 저하됐다.

상황이 이렇다 보니 금융권은 사실상 대출 중단에 나섰다. 시중은행은 신규 대출을 중단하고 만기 연장 시 담보인정비율(LTV)을 대폭 축소하고 있다. 2금융권인 새마을금고는 신규 취급을 아예 멈췄다.

전문가들은 고금리 기조가 이어지는 가운데 3기 신도시를 중심으로 추가 공급이 예정되어 있어, 지식산업센터발 금융 리스크가 장기화할 것으로 보고 있다. 금융감독원은 최근 주요 은행 담당자를 소집해 관리 계획 제출과 대손충당금 적립 강화를 주문하는 등 밀착 점검에 착수했다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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