대출규제·전세난에 서울 소형 아파트 매매가격 급등

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[서울=이진형 기자] 서울의 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트 평균 매매가격이 사상 처음으로 10억 원을 돌파했다. 정부의 강력한 대출 규제와 만성적인 전세 물량 부족이 겹치면서, 구매력이 부족한 실수요자들이 상대적으로 대출 한도가 많이 나오는 중저가 소형 아파트로 몰린 결과로 풀이된다.

■ 규제 이후 몸값 뛴 소형… 중대형 상승률 압도

29일 KB부동산이 발표한 ‘4월 월간 주택가격 동향’에 따르면, 이달 서울 소형 아파트 평균 매매가격은 10억 920만 원으로 집계됐다. 지난달(9억 9,566만 원) 대비 1.36% 상승하며 처음으로 10억 원 선을 넘어서는 동시에 전 면적대 중 가장 높은 상승 폭을 기록했다.

특히 지난해 10·15 부동산 대책 시행 이후 소형 아파트의 강세는 더욱 뚜렷해졌다. 대출 규제가 강화된 작년 10월부터 이달까지 6개월간 소형 아파트값은 11% 급등한 반면, 같은 기간 중형(85~102㎡)은 4% 상승에 그쳤다. 강서구 가양6단지 전용 58㎡가 최근 11억 8,000만 원에 신고가를 경신하는 등 현장 곳곳에서 소형 평형의 가격 추월 현상이 나타나고 있다.

■ ‘대출 절벽’이 만든 역설… 15억 이하 소형으로 매수세 결집

이러한 현상은 정부의 촘촘한 대출 규제가 낳은 역설이라는 평가가 지배적이다. 현재 서울 아파트 평균 매매가가 15억 6,363만 원까지 치솟은 상황에서, 15억 원 초과 주택에 대한 대출 한도가 4억 원(25억 초과 시 2억 원)으로 제한되자 실수요자들이 대출 한도 6억 원을 확보할 수 있는 15억 원 이하 소형 아파트로 눈을 돌리고 있기 때문이다.

지역별로는 강북 소형 아파트값이 이달 1.43% 오르며 강남(1.28%)의 상승 폭을 앞질렀다. 고가 주택이 밀집한 강남권은 규제 영향으로 가격 조정기에 접어든 반면, 상대적으로 저렴한 강북권 소형 단지들이 서울 전체 상승장을 견인하는 모양새다.

■ 전세난과 인구 구조 변화도 영향… ‘국평’ 기준 재편 조짐

극심한 전세 공급 부족 역시 소형 아파트 선호를 부추기는 요인이다. 서울의 전세 수급 지수와 전망 지수가 최근 몇 년래 최고치를 기록함에 따라, 전세를 구하지 못한 수요가 매수로 전환되며 소형 평형을 선택하고 있다. 여기에 전체 세대 중 25%에 육박하는 2인 가구의 증가 등 핵가족화 현상도 소형 수요를 뒷받침하는 주요 원인으로 꼽힌다.

부동산 업계 관계자들은 내 집 마련 문턱이 높아진 젊은 세대가 대출 한도 범위 내에서 실질적으로 매수 가능한 작은 집을 선호하는 경향이 뚜렷해졌다고 보고 있다. 특히 가구 분화 속도가 빨라지고 주거 트렌드가 변함에 따라, 과거 전용 84㎡를 중심으로 형성되었던 이른바 ‘국민평형’의 기준이 소형 중심으로 재편될 필요가 있다는 분석이 나온다.

■ 분양 시장도 서울은 ‘소형’ 중심… 공급 양극화 뚜렷

공급 시장에서도 변화가 나타나고 있다. 올해 분양한 서울 민간 아파트 10곳 중 6곳은 전용 60㎡ 미만 소형 비중이 50%를 넘었다. 분양가가 평당 5,400만 원을 넘어서면서 자금 부담을 느낀 건설사들이 사업성을 고려해 소형 공급을 늘리고 있는 것이다. 반면 지방은 상대적으로 낮은 분양가 덕에 여전히 전용 84㎡ 이상 중대형 위주의 공급이 이어지며 지역 간 분양 평형 양극화가 심화되고 있다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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