2026년 2월 주택시장이 공급과 거래 흐름이 엇갈리는 구조적 변화를 보이며 전환기에 들어섰다. 분양과 착공은 늘어난 반면 준공은 급감했고, 거래량은 증가세를 유지하는 가운데 미분양 구조는 악화되는 양상이다.

국토교통부가 3월 31일 발표한 ‘2026년 2월 주택통계’에 따르면 전국 주택 인허가는 1만4268호로 전월 대비 13.7% 감소했다. 누계 기준으로도 전년 대비 11.9% 줄었다. 특히 서울은 전년 동월 대비 46.5% 감소하며 공급 위축이 두드러졌다. 수도권 전체는 증가했지만 경기·인천 중심으로 확대돼 지역 간 편차가 나타났다.

착공은 증가세로 전환됐다. 2월 착공 물량은 1만4795호로 전월 대비 30.8% 늘었고, 서울은 239% 급증했다. 수도권 누계 착공 역시 전년 대비 65.1% 증가해 중장기 공급 확대 가능성을 시사했다.

분양 시장은 큰 폭으로 확대됐다. 2월 수도권 분양은 7253호로 전년 동월 대비 사실상 ‘제로’ 수준에서 증가하며 급등했다. 누계 기준으로도 267.5% 증가했다. 그간 지연됐던 사업 물량이 시장에 본격적으로 공급되기 시작한 영향으로 풀이된다.

반면 준공은 급감했다. 2월 준공 물량은 1만5064호로 전년 대비 58.4% 줄었고, 누계 기준으로도 52% 감소했다. 특히 지방은 60.9% 감소해 향후 입주 물량 부족 가능성이 제기된다.

미분양은 총 6만6208호로 소폭 감소했지만, 준공 후 미분양은 3만1307호로 5.9% 증가했다. 입주 가능한 상태에서도 판매되지 않는 물량이 늘며 시장 체질 변화가 진행되는 모습이다.

거래는 비교적 견조했다. 2월 주택 매매거래는 5만7785건으로 전월 대비 6.0% 감소했으나 전년 대비 14% 증가했다. 특히 수도권은 전년 대비 22.6% 늘며 회복 흐름을 이어갔다.

임대차 시장에서는 월세 중심 구조가 뚜렷해졌다. 전월세 거래량은 25만3423건으로 보합 수준이지만, 월세 비중은 68.3%까지 상승했다. 전세 수요 감소와 금리 환경 변화 등이 영향을 미친 것으로 분석된다.

전문가들은 현재 시장을 단기 공급 공백과 중장기 공급 확대가 동시에 나타나는 ‘전환기 국면’으로 평가한다. 준공 감소는 향후 입주 물량 부족으로 이어질 가능성이 있는 반면, 착공과 분양 증가는 향후 공급 회복 신호로 해석된다.

업계 관계자는 “시장 전반이 가격 중심에서 수요 구조와 입지 경쟁력 중심으로 재편되는 흐름”이라며 “지역별 수급과 상품별 경쟁력을 고려한 선별적 접근이 필요하다”고 말했다.

향후 주택시장은 공급 공백 현실화 여부와 임대차 구조 변화가 주요 변수로 작용할 전망이다. 데이터 기반의 분석과 전략적 판단이 요구되는 시점이라는 평가다.

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