귀농·귀촌과 스마트팜 창업이 더 이상 특수한 선택이 아닌 생활 전략으로 자리 잡으면서 농지 매입을 바라보는 기준도 달라지고 있다. 과거처럼 “어디가 오를까”보다 “이 땅을 사도 되는가”를 먼저 따지는 흐름이다. 실제로 2024년 귀촌 인구는 31만8,658명으로 집계되며 도시 인구의 농촌 이동이 이어지고 있다. 수요 확대와 함께 농지 시장에 대한 관심도 커졌지만, 정보 비대칭이 큰 구조적 위험 역시 함께 부각되고 있다.

이 같은 환경 변화 속에서 현두섭 대표(이하 현대표)의 저서 ‘사야 할 땅, 사면 안 될 땅은 따로 있다’가 주목받고 있다. 이 책은 귀농·귀촌 준비 단계의 초보자와 스마트팜 창업 입문자를 대상으로 농지 매입 시 반드시 확인해야 할 요소를 단계별로 정리했다. 유망 지역이나 수익 사례보다, 계약 이전에 점검해야 할 서류·현장·제도 요건을 중심에 둔 것이 특징이다.

현대표는 농지가 아파트처럼 단지명과 가격만으로 판단할 수 없는 자산이라고 강조한다. 지목과 이용계획, 도로 접면 여부, 실제 경계 현황 등 서류 검토와 현장 확인이 함께 이뤄져야 안전한 거래가 가능하다는 것이다. 특히 농지취득자격증명(농취증)은 농지 매입의 출발선으로, 자격 요건과 심사 구조를 이해하지 못하면 계약 지연이나 사후 분쟁으로 이어질 수 있다고 지적한다.

최근 청년 스마트팜 교육·창업 보육 프로그램 확대로 농업 진입 장벽이 낮아졌다는 평가도 나오지만, 이 같은 흐름이 ‘선(先)매입’으로 이어질 경우 초보자에게는 오히려 비용 부담이 커질 수 있다는 게 현대표의 판단이다. 그는 “농지 매입에서 가장 위험한 선택은 준비 없는 속도”라고 말한다.

현대표는 지역 기반 중개 실무 경험을 토대로 농지 거래 과정에서 반복적으로 발생하는 분쟁 사례를 짚으며, ‘사면 안 되는 조건’을 명확히 구분해야 한다고 강조한다. 성공담보다 “이 조건이면 계약을 미뤄야 한다”는 식의 현실적인 기준을 제시하는 이유다.

귀농·귀촌과 스마트팜이 대중화될수록 농지 시장은 준비된 진입자와 그렇지 않은 진입자로 양분되고 있다. 현대표는 “농지 매입에서 중요한 것은 전망이 아니라 확인 가능성”이라며 “계약서에 서명하기 전 ‘이 땅을 사도 되는가’에 답할 수 있을 때만, 그 다음 단계인 활용 전략도 의미를 갖는다”고 말했다.