전세 물량이 줄고 대출 규제가 강화되면서 서울 노원구의 10억원 미만 재건축 단지로 실수요가 몰리고 있다. 상대적으로 진입가격이 낮은 ‘가성비 재건축’ 단지를 중심으로 거래가격이 신고가를 경신하고, 매물 호가도 빠르게 오르는 모습이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 등에 따르면 노원구 월계동 월계시영아파트(미륭·미성·삼호3차, 이른바 ‘미미삼’) 전용 59㎡는 최근 9억4500만원에 거래되며 신고가를 기록한 것으로 알려졌다. 시장에서는 호가가 10억원 안팎까지 올라와 매물 희소성이 커졌다는 중개업계 반응도 나온다.

상계동 재건축 대단지에서도 신고가 흐름이 이어지고 있다. KB부동산 자료 기준 상계주공 3단지 전용 58㎡는 2025년 12월 20일 7억7500만원에 실거래가 이뤄졌고, 매물 가격은 그보다 높은 수준에서 형성돼 있다. 상계주공 6단지 역시 전용 58㎡가 최근 7억500만원에 거래된 사례가 확인된다.

이번 수요 이동의 배경으로는 전세난과 함께 ‘대출 문턱’이 지목된다. 금융당국은 2025년 6월 27일 발표한 대책을 통해 주택구입 목적 주담대에 6억원 한도 등 규제 강화를 예고·시행했고, 수도권 주택 구매 시 LTV 40% 규제가 적용되는 흐름이 이어지고 있다. 자금 여력이 크지 않은 신혼·청년층이 상대적으로 가격대가 낮은 재건축 단지로 눈을 돌리면서 노원 등 외곽 지역의 체감 수요가 커졌다는 분석이다.

거래량 지표에서도 ‘실수요 중심 회복’ 조짐이 포착된다. 직방이 서울시 토지거래허가 내역을 분석한 결과, 서울 전역 토지거래허가구역 확대 이후 노원구 허가 건수는 40일 기준 284건에서 615건으로 약 117% 증가한 것으로 집계됐다.

다만 재건축 단지는 기대감만으로 접근하기엔 변수도 적지 않다는 지적이 나온다. 정비사업은 추진 속도에 따라 자금이 장기간 묶일 수 있고, 공사비 상승이 분담금 부담으로 전가될 수 있어서다. 실제 상계주공 5단지는 조합원 분담금 부담 논란이 불거지며 시공사 계약이 해지되고 사업이 지연된 사례가 거론된다.

업계에서는 “노원 등 외곽 재건축은 상대적으로 진입가격이 낮아 수요가 붙기 쉬운 구간이지만, 사업 단계와 추정 분담금에 따라 체감 수익률이 크게 달라질 수 있다”며 “실거주 목적이라도 자금 계획과 보유기간을 보수적으로 잡을 필요가 있다”는 조언이 나온다.