[부동산정보신문] 박서호 선임기자= 부동산 경기가 좀처럼 나아질 기미가 보이지 않는다. 국토부에 따르면 2023년 1월 117,745개 개업공인중개사가 2024년 말 107,000개 업체로 10,000여개 업체가 폐업을 했다고 한다. 금리 상승, 대출 규제, 건축비 상승으로 인한 신규물량 공급 감소등 여러 요인으로 인한 거래 절벽에 개업공인중개사들이 견디다 못해 폐업을 했기 때문일것이다.

이러한 현상은 부동산 경기가 안좋으면 언제든 일어날 수 있는 일이기도 하지만 부동산 중개업계의 구조적인 문제도 그 원인 중 하나일것이다. 2024년 말 개업공인중개사 107,000업체 가운데 평균 종사자가 1.1명인 업체가 약간의 통계 차이가 있지만 106,000여개 업체라 하며. 주거용 부동산 매매, 임대 중개를 주된 업무로 하고 있는 업체가 약 96,000개 업체라 한다. 이러한 통계 자료를 중심으로 공인중개사가 살아남기 위한 방법을 찾아보고자 한다.

부동산 중개업은 특성상 다수의 중개사와 인적 교류를 통해 계약 이라는 결과물을 만들어 내는 업무인데 위에서 언급했던 대로 1인 업체의 비중이 99%로, 중개업의 발전 방향중 하나인 대형화 추세와는 거리가 있어 보인다. 또한 전체 개업공인중개사들 중 90%에 육박하는 업체들이 주거용 부동산을 대상으로 중개업을 하고 있으므로 치열한 경쟁 구도에서 생존하기란 쉽지 않아보인다.

따라서, 정부의 규제, 경기의 흐름, 사회적인 현상과 밀접한 주거용 부동산 중개보다는 정부의 규제도 덜하고, 불황에도 꾸준히 거래가 되고 있는 상업용 부동산 중개로 전환이 필요하다고 할 수 있다. 2023년도 현재 우리나라에는 약 740만개의 건축물이 있으며 이중 38%에 해당되는 280만개의 비주거용 건축물 (상업용, 산업용)이 있고 이를 대상으로 중개업무를 하고 있는 업체수는 총 개업공인중개사들중 약 10%에 해당 되는 업체가 중개업무를 하고 있다. 이는 주거용 부동산 중개보다는 상대적으로 경쟁이 치열하지 않다는 것이다.

또한 상업용 부동산은 수익을 창출할 수 있는 투자재로써 임대소득 과 전매 차익을 동시에 얻을 수 있고, 특히 초고령 사회에서 은퇴자들의 안정적인 가처분 소득을 확보할 수 있어 활발한 수요가 예상된다. 

상업용 부동산 중개 방식은 주거용 부동산 중개 방식과 확연한 차이가 있다. 상업용 부동산 중개는 부거용 부동산 중개에 반해 공인중개사가 직접 발로 뛰어야 하고, 많은 사람들과 교류를 하고, 전문지식을 갖줘야 한다. 또한 적극적이고 다양한 그리고 지속적인 마케팅을 통해서만 결과를 얻을 수 있다. 즉 사람들과의 업무 네트워크가 필요하고, 직접 현장 속에서 중개물건을 발굴하고, 의뢰 받은 물건을 정확히 분석하고, 다양하고 지속적인 마케팅을 하는 등 일련의 과정을 공인 중개사 본인이 직접 수행하여야 한다.

이와 같은 업무를 수행하기 위해서 필요한것이 “중개 실무 교육” 으로 이 교육은 중개업을 처음 시작하거나, 주거용 부동산 중개에서 상업용 부동산 중개로 전환을 하는 공인중개사에게 반드시 필요하다 할 수 있다. 교육의 내용도 법령 해설이나 인터넷 검색을 통해서 알수 있는 내용이나 지식들이 아닌 실무 경험 위주여야 하고 그러기 위해서 강의를 하는 강사의 실전 경험이 중요할것이다.

정리 하자면, 부동산 중개업에서 성장, 성공 하기 위해서는 주거용 부동산 보다 상업용 부동산 중개를 할 것, 많은 인적 네트워크가 형성된 업체에 취업을 하던지 본인이 그 무리속에 속할것, 모든 업무를 능동적이고 적극적으로 할것, 끝으로 사전에 풍부한 실전 경험을 가지고 있는 강사에게 현장에서 즉시 사용 가능한 실전 전략을 배우고 익힐것 으로 정리 한다.

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