정부가 10월 15일 발표한 부동산 안정 대책 이후에도 서울 아파트 값 상승세가 꺾이지 않고 있다. 특히 강남 3구를 중심으로 고가 아파트 거래가 꾸준히 이어지면서, 규제지역의 집값이 오히려 비규제지역보다 더 크게 오른 것으로 나타났다.

한국부동산원 자료에 따르면, 10·15 대책 이후 한 달 동안 서울 아파트 매매가격은 평균 1.6% 상승했다. 같은 기간 비규제지역의 상승률이 0.9%에 그친 점을 감안하면, 규제지역의 상승 폭이 오히려 더 컸다는 분석이다.

강남·서초·송파로 대표되는 강남 3구는 서울 전체 신고가 거래의 81%를 차지했다. 강남구 대치동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동 등 고가 단지에서는 30억 원을 웃도는 거래가 지속되고 있으며, 일부 단지는 지난해 최고가를 경신했다.

수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “정부가 단기 규제책으로 수요 억제에 나서고 있지만, 실제 시장에서는 매물이 잠기며 희소성이 커지고 있다”며 “정책이 심리를 안정시키지 못한 채 오히려 불안 심리를 자극한 측면이 있다”고 설명한다.

부동산 정보업체 집계에 따르면, 10월 중순 이후 서울 주요 단지의 매물 수는 평균 18% 감소한 반면, 실거래가는 평균 3% 상승했다. 이는 금리 인상과 규제 강화에도 불구하고 ‘서울 불패’ 심리가 여전히 강하게 작용하고 있음을 보여준다.

전문가들은 단기 규제 중심의 접근보다는 공급과 거래 정상화 중심의 구조적 대책이 필요하다고 지적한다. 노 교수는 “대출 규제와 세제 강화는 일시적으로 거래를 막지만, 장기적으로는 시장의 왜곡을 초래할 수 있다”며 “실수요자 중심의 거래 회복과 공급 안정책을 병행해야 한다”고 강조했다.

정부는 향후 다주택자 양도세 완화, 생애 최초 주택구입자 지원 강화 등 실수요자 중심의 후속 대책을 검토 중이지만, 전문가들은 근본적인 공급 확대 없이는 효과가 제한적일 것이라고 내다본다.

한편, 부동산업계 관계자는 “서울 집값은 단순한 거래 제한으로 잡을 수 있는 구조가 아니다”며 “시장 신뢰 회복이 선행되지 않는 한, 정책 피로감만 누적될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

수는 시장의 근본 원인을 ‘매물 잠김과 불안 심리의 강화’로 꼽으며, 중장기적 시장 신뢰 회복이 중요하다고 강조했다.

서울 부동산 시장은 규제보다 심리와 구조적 요인이 가격을 움직이는 국면에 들어섰다. 10·15 대책은 단기적으로 거래를 위축시켰지만, 매물 부족과 불안 심리가 결합되면서 오히려 가격 상승을 자극했다.

정부는 실수요 중심의 거래 회복과 공급 확대, 그리고 시장 심리 안정이라는 세 축을 조화롭게 추진해야 한다는 지적이 힘을 얻고 있다.