재건축 정체 해소 위한 서울시의 파격 조치

서울시가 침체된 건설 경기 회복과 주택 공급 확대를 위해 소규모 건축물에 대한 용적률을 한시적으로 완화하는 전례 없는 대책을 시행한다. 오는 5월 19일부터 3년간, 제2종 일반주거지역은 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 완화된다. 이는 법적 상한선까지 적용되는 파격적인 조치다.

이번 조치는 지난 2월 발표된 규제철폐안 33호의 핵심 내용으로, ‘도시계획 조례’ 개정을 통해 실현됐다. 서울시와 시의회의 공조 아래, 단기간에 신속히 추진된 것이 특징이다. 시는 이 조치가 낮은 사업성으로 답보 상태였던 노후 연립 및 다세대주택의 재건축 사업에 결정적인 전환점이 될 것으로 기대하고 있다.

적용 대상 및 조건… 자율주택정비는 ‘조건 없는 상한’

용적률 완화 적용 대상은 주로 소규모 주택 정비 사업이다. 구체적으로는 ▲건축법에 따른 허가·신고 대상 ▲빈집 및 소규모주택정비법에 따른 소규모 재건축(부지 1만㎡ 미만) ▲소규모 재개발(5천㎡ 미만) ▲자율주택정비사업(36세대 미만)이다. 단, 2만㎡까지 허용되는 가로주택정비사업은 취지에 맞지 않아 제외된다.

주거용 다가구·공동주택 및 오피스텔은 1세대 또는 1호당 전용면적이 85㎡ 이하일 경우에만 해당된다. 자율주택정비사업은 별도의 기준 없이 법정 상한까지 적용 가능해, 가장 큰 혜택이 돌아갈 것으로 보인다.

실질적 추진력 확보… 사업계획 수립 기준과 무료 분석 지원

서울시는 용적률 완화의 실효성을 높이기 위해 ‘사업계획 수립기준’도 함께 발표했다. ▲지형 순응형 배치 ▲일조 및 경관 고려 ▲열린 단지 조성 ▲방재안전 계획 ▲기반시설 정비 등이 핵심 내용이다.

또한, 희망 사업지에 대해 무료로 사업성 분석도 제공한다. 이는 법적 상한 용적률의 적용 가능성은 물론, 용도지역 상향 검토, 자산 가치 변화 및 예상 분담금 등을 포함한다. 부지면적 1만㎡ 미만, 200세대 미만, 노후·불량 건축물 비율이 60% 이상인 단지가 해당하며, 토지등소유자 10% 이상의 동의를 받아 6월 2일부터 30일까지 구청에 신청하면 된다.

서울시의 이번 조례 개정은 단순한 규제 완화 수준을 넘어, 도심 내 주택공급을 촉진하고 침체된 건설시장에 활력을 불어넣는 정책 신호탄이다. 특히, 대규모 사업 대비 추진이 빠르고 유연한 소규모 정비사업을 중심으로, 빠른 실현 가능성이 높다는 점에서 현실적인 주거환경 개선에 기여할 전망이다.

서울시는 6월 중 권역별로 설명회를 개최해 세부 운영기준과 사업신청 방법 등을 안내할 예정이다. 세부 정보는 서울시 및 각 구청 홈페이지에서 확인할 수 있다.

서울시가 본격적으로 도심 내 주택 공급을 확대하고, 침체된 건설 경기를 살리기 위해 소규모 건축물에 대한 용적률 규제를 대폭 완화했다. 이번 조치는 신속한 추진을 위해 법적·행정적 기반을 모두 갖췄으며, 실질적인 주민 참여를 유도할 수 있도록 다양한 지원책도 마련됐다. 도심 재건축의 새 전기를 맞은 만큼, 중소규모 사업자와 주민들의 적극적인 참여가 서울형 주거개선 모델을 정착시키는 핵심 동력이 될 것이다.