공사비 상승, 재건축·재개발 사업성에 미치는 영향

최근 재건축 및 재개발 프로젝트에서 공사비의 증가와 공사 기간의 지연이 빈번하게 발생하고 있으며, 이로 인해 사업성이 저하되는 사례가 증가하고 있다. 특히, 재건축·재개발 사업의 성과를 나타내는 비례율이 급격히 하락한 단지에서는 조합원들이 추가 분담금에 대한 우려를 표명하고 있다. 일부 단지에서는 일반공급 분양가를 인상하여 사업성을 회복하려고 시도하고 있지만, 이로 인해 미분양이 발생하는 악순환이 이어지고 있다는 지적이 제기되고 있다. 

 비례율 하락, 조합원들의 추가 부담 우려

정비업계에 따르면, 대전 중구의 선화재정비촉진구역 주택재개발사업 조합은 최근 조합원들에게 비례율이 40%로 하락할 수 있다는 통지를 했다. 이 단지는 오는 4월 입주를 예정하고 있으며, 지하 3층에서 지상 25층까지의 구조로 997가구가 건설 중이다. 조합원들은 지난해까지 비례율이 99%에 달했으나, 현재 절반 이하로 떨어질 가능성에 대해 우려하고 있다. 

 조합원 가구는 203가구에 불과해 사업성이 높게 평가되었던 지역이다. 일반분양을 통해 640억원의 추가 수익을 예상했으나, 비례율이 40%로 낮아지면서 조합원들은 추가 분담금을 부담해야 할 상황에 처했다.

 비례율은 재건축·재개발 사업에서 발생하는 개발 이익을 백분율로 나타내는 지표로, 일반적으로 100%를 기준으로 하여 이보다 높으면 환급금이 발생하고, 낮으면 추가 분담금이 발생한다. 

 조합 측은 특화 설계 도입으로 인한 공사비 상승, 공사 기간 연장, 소송 패소에 따른 배상 책임 등이 복합적으로 작용하여 비례율이 하락했다고 설명하고 있다. 고급화를 위해 커튼월룩과 같은 설계를 도입하면서 공사비가 증가하였고, 공사 기간이 8개월 이상 연장되면서 추가 금융 비용이 100억원에 달하는 상황이다. 한 조합원은 “공사비 증가로 인해 시공사 측에서 추가 비용을 요구하고 있어 부담이 더욱 커질 것”이라며 입주를 앞두고 걱정하고 있다고 전했다.

 분양가 인상, 쉽지 않은 선택

다른 재건축·재개발 현장에서도 비슷한 상황이 발생하고 있다. 서울 성북구 장위4구역(장위자이레디언트)은 오는 3월 입주를 앞두고 공사비를 309억원 증액하기로 결정했으며, 이로 인해 비례율은 118%에서 105%로 하락할 것으로 예상된다. 입주 후 단지의 매매 가격 상승이 예상되더라도 조합원들은 추가 분담금 발생에 부정적인 입장을 보일 수밖에 없다.

 지난해 입주한 서울 성북구 안암2구역 재개발 단지에서도 비례율이 82%에서 22.5%로 급락하며 논란이 일었다. 이 단지는 입주를 앞두고 565억원의 공사비가 증액되었고, 이로 인해 갈등이 지속되며 유치권 행사까지 벌어졌다. 결국 서울시가 중재에 나서면서 공사비 증액과 함께 입주가 이루어졌다. 

 주택 시장의 양극화, 공급 감소와 금리 변동의 영향

정비업계에서는 최근 입주를 앞둔 재건축·재개발 단지들이 유사한 갈등을 겪을 가능성이 높다고 경고하고 있다. 수도권과 지방을 막론하고 공사비가 크게 상승하여 조합원들이 추가 분담금을 내야 하는 상황이 빈번하다는 설명이다.

 일부 조합은 사업성을 높이기 위해 일반 공급 분양가를 인상하기도 하지만, 분양가 상승이 미분양으로 이어질 수 있어 상대적으로 인기가 낮은 지방 정비사업 현장에서는 이마저도 쉽지 않다. 정비업계 관계자는 “규모가 작은 현장일수록 비례율 하락이 클 수 있다”고 언급했다.

 자산관리컨설팅 전문가는 “주택 공급 감소와 기준금리 인하에 따라 올해 주택 가격은 상승할 수밖에 없다”고 전망하며, 생활 인프라와 선호도에 따라 양극화 현상이 더욱 심화될 것이라고 경고했다.