토지거래허가제, 부동산 시장 안정 해법인가 또 다른 걸림돌인가

집값은 여전히 상승세… 실효성 논란 커져

부동산 투기 방지를 목적으로 도입된 토지거래허가제(토허제)가 시행된 지 시간이 흐르면서 실효성 논란이 커지고 있다. 정부는 투기 수요를 차단해 집값을 안정시키겠다는 취지로 이 제도를 도입했지만, 정작 시장에서는 거래 절벽과 공급 감소로 인해 집값이 오르는 역효과가 나타나고 있다.

 집값은 여전히 상승세… 토허제의 역효과

토허제는 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 제도로, 실수요자를 보호하고 투기성 거래를 억제하는 것이 목적이다. 그러나 현실에서는 부작용이 속출하고 있다.

 대표적인 사례가 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동 등 토허제 적용 지역이다. 해당 지역에서는 매도·매수자 모두가 위축되면서 거래량이 급감했고, 이에 따라 매물 잠김 현상이 심화되었다. 반면 공급이 줄어들자 주택 희소성이 커지면서 집값이 오히려 상승하는 현상이 나타나고 있다.

 이에 대해 수원대 부동산학전공 노승철 교수는 “토허제는 투기 수요를 차단하는 효과가 있지만, 동시에 시장의 정상적인 흐름을 막아 공급 부족을 초래할 수 있다. 결국, 이러한 공급 위축이 장기적으로 가격 상승을 유발하는 요인이 될 수 있다”고 설명한다.

 한국부동산원 자료에 따르면, 일부 토허제 지역의 아파트 가격이 상승세를 보이고 있으며, 이는 제도 시행의 실효성에 대한 의문을 더욱 키우고 있다.

 "투기는 막았지만 실수요자도 막혔다"… 불편 가중

토허제는 주택을 구입하려는 실수요자들에게도 상당한 불편을 초래하고 있다. 실거주 목적이 분명하더라도 자금 조달 계획서를 제출하고 허가를 받아야 하는 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 또한 2년 실거주 의무까지 부과되면서 실수요자들의 주거 이동이 제한되고 있다.

 이로 인해 주택 거래가 원활하게 이루어지지 않으면서, 실수요자들조차 매입을 주저하는 상황이 벌어지고 있다. 부동산 업계 관계자는 **“토허제 적용 지역에서는 매도자도, 매수자도 거래를 망설이면서 시장이 정체되고 있다”**고 지적했다.

 "규제 완화 목소리 커져"… 정부의 정책 변화 가능성은?

부작용이 지속되면서 토허제 완화를 요구하는 목소리도 점차 커지고 있다. 일부 지자체는 정부에 규제 완화를 요청하고 있으며, 업계 전문가들 역시 시장의 정상화를 위해 보다 유연한 정책이 필요하다고 강조하고 있다.

 정부는 2023년 일부 지역을 토허제에서 해제했지만, 여전히 강남·송파 등 핵심 지역에서는 강력한 규제가 유지되고 있다. 

그러나 시장 혼란이 지속될 경우 추가적인 완화 조치가 검토될 가능성도 있다.

 노승철 교수는 “토허제는 단기적으로 투기 수요 억제 효과가 있지만, 장기적으로는 시장 왜곡과 공급 감소를 초래할 수 있다. 투기 차단과 실수요자 보호를 동시에 고려한 정교한 정책 조정이 필요하다”고 설명한다.

정부가 향후 어떤 방식으로 부동산 시장을 조율할지 귀추가 주목된다.