서울 재개발 시장, 선별 수주로 전환

서울 재개발 및 재건축 공사 수주 경쟁에서 '무혈입성' 사례가 증가하고 있습니다. 부동산 시장의 침체, 공사비 상승, 그리고 정치적 불확실성이 중첩되면서 대형 건설사들이 경쟁을 기피하고 선별적인 수주 전략을 강화하고 있기 때문입니다. '강북 핵심 주거지'로 알려진 용산구 한남4구역을 제외하고는 대부분의 사업장에서 시공사 선정에 어려움을 겪고 있습니다.

 대형 건설사, 경쟁 피하고 수의계약으로 전환

2월10일 정비업계에 따르면 서초구 잠원동 신반포4차의 경우, 삼성물산이 단독으로 응찰했으나 시공사 선정이 무산되었습니다. 이 사업장은 지하철 3·7·9호선 고속터미널역과 가까운 좋은 입지로, 총공사비는 1조310억원(3.3㎡당 950만원)입니다. 조합은 재공고 절차를 밟을 예정이며, 관련 법에 따라 두 번 이상의 경쟁 입찰이 무산되면 수의계약 체결이 가능합니다.

 강남 지역의 다른 정비 사업장들도 유사한 상황입니다. 송파구 문정동 가락1차 현대 재건축조합은 롯데건설만 입찰하여 유찰되었습니다. 초기에는 대우건설, DL이앤씨, GS건설, 포스코이앤씨 등 9개 건설사가 관심을 보였지만, 결국 경쟁이 성립하지 않았습니다. 서초구 반포동 삼호가든5차는 공사비를 2129억원에서 2369억원(3.3㎡당 990만원)으로 인상하여 재입찰을 진행하고 있습니다.

 서초구 방배7구역은 오는 31일까지 수의계약을 위한 시공사 입찰을 진행 중입니다. 총사업비는 1772억원이며, 작년 10월 현장 설명회에는 9개 건설사가 참여했습니다. 이 지역은 지하철 2·7호선 이용이 편리하고, 조합원 수가 적어 사업성이 좋다는 평가를 받고 있습니다. 그러나 지금까지 네 차례의 시공사 입찰에서 경쟁이 이루어지지 않아 수의계약으로 전환되었습니다. 

 롯데건설이 수주한 용산구 신용산역 북측 1구역 역시 수의계약으로 체결된 사업입니다. 관악구 봉천14구역은 GS건설이 유일하게 응찰하여 시공사 선정 총회가 다음 달 열릴 예정입니다. 강서구 방화6구역도 이달 수의계약 공고를 발표하며, 입찰을 받고 있습니다. 2016가구 규모의 노원구 상계5구역의 경우 GS·롯데건설 컨소시엄이 단독 응찰했습니다.

 건설사 수주 선별화 현상

정비사업에서 시공사 간의 경쟁 부재는 지난해부터 지속되고 있습니다. 업계에 따르면, 지난해 시공사가 선정된 서울 31개 정비사업 현장 중 29곳이 수의계약을 체결했습니다. 영등포구 여의도 한양아파트와 강남구 도곡개포한신 재건축 등에서만 경쟁이 성립했습니다. 강남구 신반포한신27차(SK에코플랜트), 개포주공5단지(대우건설), 동작구 노량진1구역(포스코이앤씨) 등도 수의계약으로 진행되었습니다. 올해 역시 이러한 흐름이 계속될 것으로 보입니다.

 연초에 삼성물산과 현대건설이 한남4구역을 두고 치열한 경쟁을 벌였으나, 정비업계의 전반적인 분위기는 크게 바뀌지 않았다는 분석이 있습니다. 정비업계 관계자는 "한남4구역은 여의도와 압구정 수주의 전초전으로 간주되어 과열 양상을 띄었다"며, 현재 건설사들은 리스크 관리에 집중할 수밖에 없다고 설명했습니다.

 부동산컨설팅 모소장은 "기존 사업장에서 공사비 갈등이 여전히 존재하며, 수주 경쟁에서 실패할 경우 이미지 손상이 크기 때문에 건설사 간의 눈치 싸움이 심화될 것"이라고 말했습니다. 한남5구역의 경우 DL이앤씨의 수의계약 가능성도 비슷한 맥락에서 점쳐집니다.

 부동산 경기 침체와 아파트값 하락 속에서 최근 새 아파트 준공을 앞두고 계약자들이 입주를 거부하며 시공사와의 갈등이 증가하고 있습니다. 입주 전 사전점검에서 경미한 하자를 문제 삼아 추가 보상을 요구하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 일부 로펌이 집단 소송을 조장하는 경우도 있어 건설업계에서는 정부의 사전점검 제도 체계적 관리 필요성이 더욱 커지고 있습니다.

 입주 갈등, 하자 문제로 건설사에 부담 증가

2월10일 건설업계에 따르면 경기 용인의 ‘경남아너스빌디센트’는 계약자들이 입주를 거부하여 입주가 지연되고 있습니다. 사전점검에서 발견된 하자를 보수했음에도 불구하고, 계약자들은 "부실 시공 단지에 입주할 수 없다"며 집회를 이어가고 있습니다. 계약자 간의 갈등이 지속되면서 지난해 12월 예정된 입주가 미뤄졌고, 추가 보상을 요구하는 상황이 발생하고 있습니다. 

 서울 광진구의 한 아파트 단지에서도 지난달 준공이 2주 지연되는 일이 있었습니다. 사전점검 과정에서 하자 의혹이 제기되면서 갈등이 커졌으나, 서울시의 안전 점검에서는 문제가 발견되지 않았습니다. 경미한 하자 보수는 완료되었으나 갈등이 지속되며 시공사는 일정 지연으로 피해를 보고 있습니다.

 업계는 사전점검이 본래의 목적을 잃고 갈등을 유발하는 원인으로 작용하고 있다고 우려하고 있습니다. 사전점검 대행업체의 무분별한 행위가 갈등을 부추기고 있으며, 일부 로펌이 계약자들을 대상으로 하자 소송을 부추기는 사례도 증가하고 있습니다. 주택협회는 피해 사례 조사를 시작했으며, 건설업계는 사전점검 제도의 재정비를 요구하고 있습니다.