거래는 ‘올스톱’, 그런데 통계는 상승?

최근 아파트 시장이 ‘거래 절벽’에 가까운 모습을 보이고 있다. 부동산 거래량이 눈에 띄게 줄어든 가운데, 공식 통계에서는 오히려 가격이 상승하는 것으로 나타나 시장 참여자들의 혼란을 가중시키고 있다.

 실제 한국부동산원이 발표한 아파트 가격 동향에 따르면, 일부 지역의 가격이 상승한 것으로 나타났다. 그러나 실제 시장에서는 거래가 거의 이루어지지 않아 “거래 없이 가격만 오른다”는 비판이 나오고 있다.

 수원대 부동산학전공 모현숙 교수는 “현재 공식 통계에서 나타나는 가격 상승은 실거래 반영 시차, 저가 매물 소진, 통계 방식 차이 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과”라며 “거래량이 동반되지 않은 가격 상승은 실질적인 시장 반등을 의미한다고 보기 어렵다”고 설명한다.

 가격 상승, 그 배경은?

이 같은 현상의 주요 원인으로는 ▲실거래가 반영 시차 ▲저가 매물 소진 ▲통계 작성 방식의 차이 등이 꼽힌다. 부동산 통계는 일정 기간이 지난 후 반영되므로, 실제 시장 상황과 차이가 발생할 수 있다. 예를 들어, 지난달 거래된 아파트 가격이 지금 발표되면 현재 시장 분위기와 괴리가 생길 수밖에 없다.

 일부 지역에서는 급매물이 모두 소진된 후 남아 있는 매물의 가격이 상대적으로 높아지는 현상이 나타난다. 거래 자체는 적더라도 높은 가격의 거래만 반영되면서 가격이 상승하는 착시 효과를 일으킬 수 있다.

 가격 지수는 평균이나 중위값을 기준으로 산출되는데, 일부 고가 거래가 전체 시장 가격을 끌어올리는 경우가 있다. 특히 거래량이 적은 시장에서는 이러한 현상이 더욱 두드러진다.

 부동산 시장, 반등 가능성 있을까?

전문가들은 거래량이 늘어나지 않는 한 현재의 가격 상승 통계는 큰 의미를 가지기 어렵다고 보고 있다. 일부 투자자들은 한국은행의 기준금리 인하 가능성에 주목하고 있다. 금리가 내려가면 대출 부담이 줄어들어 주택 구매 수요가 다시 살아날 가능성이 있다.

 정부가 규제 완화 정책을 추가로 내놓을 경우 거래 활성화로 이어질 가능성이 있다. 특히 대출 규제 완화나 세제 혜택이 적용되면 실수요자들이 다시 시장에 진입할 가능성이 높다.

 결국 가격 상승이 의미를 가지려면 거래량이 함께 증가해야 한다. 현재처럼 ‘거래 절벽’이 이어지는 상황에서는 단순한 통계 수치만으로 시장 반등을 예측하기 어렵다는 분석이 많다. 

 현재 부동산 시장에서는 거래가 거의 이루어지지 않으면서도 공식 통계상 가격이 상승하는 현상이 나타나고 있다. 이는 실거래 반영 시차, 저가 매물 소진, 통계 방식 차이 등의 영향을 받는다. 그러나 이러한 가격 상승이 실제 시장 반등으로 이어질지는 불확실하다.

 수원대 부동산학전공 모현숙 교수는 “가격이 올랐다고 해서 시장이 회복되었다고 판단하기는 이르다”며, “궁극적으로는 거래량 증가가 수반되어야만 시장이 본격적인 회복 국면에 접어들었다고 볼 수 있다”고 강조했다.

 또 다른 전문가들은 금리 인하와 정책 변화 여부에 따라 시장 분위기가 달라질 수 있다고 전망한다. 따라서 단순한 가격 통계만을 보고 성급하게 시장 회복을 예측하기보다, 실제 거래량 증가 여부를 함께 살펴보는 것이 중요하다.