상장 리츠, 유상증자 발표로 주가 하락

국내외 금리 인하가 예상되면서 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 혜택을 받을 것이라는 기대가 있었으나, 현재 투자자들의 반응은 차가운 상황이다. 하반기 동안 유상증자를 발표한 리츠가 8곳에 달하며 주주가치 희석 우려가 커지면서 주가가 부진한 모습을 보이고 있다.

 전문가들은 상장 리츠가 유상증자 문제로 단기적인 어려움을 겪고 있지만, 장기적으로는 자산 편입이 증가함에 따라 배당 성장주로서의 매력이 더욱 부각될 것이라고 전망하고 있다.

 최근  금융투자업계에 따르면, 국내 주요 상장 리츠들이 잇따라 유상증자를 통해 신규 자산을 편입하고 있다. 

일반적으로 신규 자산의 편입은 리츠의 사업 안정성을 높이는 방법으로 여겨지지만, 투자자들은 유상증자에 따른 주주가치 희석 우려를 더 크게 인식하고 있어 투자 심리가 위축되고 있다.

 2024년  하반기 유상증자를 실시하거나 추진 중인 상장 리츠는 삼성FN리츠, 이지스레지던스리츠, 코람코라이프인프라리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠, 한화리츠, 디앤디플랫폼리츠, 마스턴프리미어리츠 등 총 8곳이다. 이들 리츠가 유상증자에 나선 이유는 조달된 자금을 신규 자산 편입과 기존 차입금 상환에 활용하여 이자 비용을 줄이려는 것으로 해석된다. 고금리 환경에서 자산 매각을 통해 배당 방어에 집중했던 리츠들은 금리 인하가 가시화되면서 외형 확장에 속도를 내고 있다.

 그러나 투자자들은 이러한 상황을 부정적으로 보고 있다. 한국거래소에 따르면, 한화리츠는 지난 11일 기준으로 하반기 들어 1254원(26.3%) 하락한 3515원을 기록했다. 삼성FN리츠(-11.0%), 신한알파리츠(-10.5%), 롯데리츠(-5.4%), 이지스레지던스리츠(-5.8%), 코람코라이프인프라리츠(-11.94%), 디앤디플랫폼리츠(-14.9%), 마스턴프리미어리츠(-39.0%) 등도 급락세를 보였다.[

 전문가들, 장기적 배당 성장 가능성 제시

올해 초에는 미국과 국내의 기준금리 인하가 시행될 경우 상장 리츠가 혜택을 받을 것이라는 긍정적인 전망이 있었으나, 대규모 유상증자가 단기간에 발생하면서 지분 가치 희석 우려가 커지고 있다. 실제로 하반기 상장 리츠들이 진행한 유상증자의 총 모집 금액은 9270억원으로, 8곳의 시가총액(3조3784억원)의 27.4%에 달한다.

 이에 따라 투자자들 사이에서는 주가치 희석 리스크가 높은 유상증자 대신 회사채나 전환사채(CB) 발행을 검토해야 한다는 의견이 나오고 있다.

 그럼에도 불구하고 전문가들은 리츠 주가가 단기적인 변동성을 보이고 있지만, 내년에는 다시 상승세를 탈 것으로 예상하고 있다. 정부의 리츠 활성화 방안과 금리 하락 등 정책적, 거시적 환경이 긍정적으로 작용할 것이라는 분석이다.

 NH투자증권 연구원은 "리츠는 배당수익률만으로는 경쟁력이 다소 부족하지만, 리파이낸싱을 통한 금융비용 절감과 신규 자산 편입으로 배당 성장성을 높일 수 있다"며 "리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당해야 하므로 예측 가능성이 다른 섹터에 비해 높다는 점도 강점"이라고 설명했다.

 리츠는 2001년 국내에 도입된 이후, 23년 만에 100조 원 규모로 성장하며 업계에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 리츠는 주로 건설사의 자체 사업 수단으로 활용되어 왔으나, 최근에는 건설업 불황 속에서 유동성 확보 수단으로 자리잡고 있다.

 건설사, 리츠 활용으로 유동성 확보 나서

건설업계에 따르면, 국내 건설사들이 리츠 활용을 점점 활발히 하고 있다. HDC현대산업개발은 2020년 일산2차 아이파크와 고척 아이파크 등 주택형 리츠로 부동산 운영사업을 본격화하며 부동산 디벨로퍼의 선두주자로 자리매김했다.

 HDC현대산업개발은 현재까지 일산2차 아이파크와 고척 아이파크 리츠를 통해 현금 수익을 확보하고 있으며, 용산 철도병원 부지 개발 사업도 리츠를 통해 추진하기로 결정했다.

 태영건설은 올해 유동성 확보를 위해 서울 여의도 사옥을 2,251억 3,500만 원에 매각하며 리츠를 활용했다. 이 매각 주체는 티와이제일호기업구조조정부동산투자회사로, 태영 건설과 협의하여 설립된 기업구조조정 리츠(CR REITs)이다.

 정부는 건설업 불황에 따른 대책으로 리츠 관련 규제를 완화하고 있으며, 이는 건설사의 리츠 활용 확대에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 국토교통부는2024년 1·10 부동산 대책에서 공공임대 참여 사업자의 지분 매각 관련 규제를 완화하여, 민간 지분의 전체 매각이 가능하도록 했다.

 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고 운영하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구로, 2018년에는 41조 원까지 성장했으며, 2023년 11월 말에는 100조 원을 넘어섰다. 현재 국내 리츠의 개수는 395개, 자산 규모는 100조7200억 원에 달한다. 리츠 투자에 관심을 가져도 될 듯 합니다.