정부, 2028년까지 부동산 PF 자기자본비율 20%로 상향

정부는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업의 자기 자본 비율을 2028년까지 20%로 상향 조정하기로 결정했다. 이 조치는 부동산 개발 업계의 저 자본· 고 보증 관행을 개선하기 위한 것으로, 토지주가 자신의 토지와 건물을 부동산 투자회사(리츠)에 현물로 출자할 경우, 부동산 매각 시점까지 양도소득세 납부를 연기해주는 세제 혜택을 포함하고 있다. 

 이러한 조치는 세제 혜택이라는 '당근'과 자기 자본 비율이 낮을수록 대손 충당금을 더 쌓도록 하는 '채찍'을 동시에 적용함으로써 이루어진다.

 2024년 11월14일 열린 경제관계장관회의에서 발표된 '부동산 PF 제도 개선 방안'에 따르면, 부동산 PF는 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법으로, 국내 PF 시장 규모는 작년 말 기준 230조원에 달한다. 그동안 PF 사업은 자기 자본 비율이 낮아, 높은 토지비를 고금리 대출로 충당하는 기형적인 구조를 보였고, 은행은 사업성을 제대로 평가하기보다는 건설사 및 신탁사의 보증에 의존해 대출을 해왔다.

 토지주 현물 출자 유도 및 세제 혜택 제공

이번 제도 개선의 핵심은 토지주가 리츠에 토지 및 건물을 현물로 출자하도록 유도하여 자기자본비율을 증가시키는 것이다. 현재 개인 및 기업이 보유한 토지를 PF에 출자할 경우 법인세와 양도세를 납부해야 하지만, 내년 조세 특례법 개정을 통해 이러한 세금을 이연할 수 있도록 할 계획이다. 정부는 또한 자기 자본 비율이 높은 PF 사업에 대해 용적률과 공공기여 완화 등의 인센티브를 제공할 예정이다.

 자기 자본 비율이 낮은 PF 사업장은 대출 문턱을 높인다. 은행, 보험사, 증권사는 PF 대출 시 요구되는 자본금과 대손 충당금 비율을 PF 사업의 자기 자본 비율에 따라 차등 적용하기로 했다. 전문평가 기관의 PF 사업성 평가를 의무화하고, 관련 기준과 절차를 마련하여, 시행사가 개발 뿐 아니라 운영까지 맡는 종합 디벨로퍼로 성장할 수 있도록 지원할 계획이다.

 대출 조건 강화로 부실 리스크 사전 차단

국토교통부 장관은 “PF 사업이 고금리 대출 구조에서 자본 투자 방식으로 전환되도록 지원하겠다”고 강조하며 “전국의 PF 사업을 체계적으로 모니터링할 수 있는 'PF 통합정보 시스템'을 신속히 구축할 것”이라고 밝혔다.

 2021년부터 시작된 금리 상승과 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 인플레이션, 레고랜드발 PF 부실 사태 등이 겹치며 PF 사업지는 부동산 시장에 심각한 영향을 미쳐왔으며, 건설사와 금융권의 줄도산을 초래하고 있다. 이에 따라 부실 PF 사업지의 구조조정이 긴급히 필요하다는 공감대가 형성되고 있다.

 국내 시행업계의 95%가 연매출 100억원 이하의 영세업체로 구성되어 있으며, 정부는 이들 시행사의 자기 자본 비율을 20%로 높여 사업 안정성을 강화하고 수익 구조를 근본적으로 변화시킬 계획이다. 이를 위해 리츠에 우선적으로 공공 택지를 매입할 수 있는 권한을 부여하고, 헬스케어 리츠와 같은 특화형 개발을 유도하여 시장의 체질을 개선할 방침이다.

 장기적으로는 임대 운영 노하우를 갖춘 종합 디벨로퍼를 육성하여 부동산 개발 시장의 전반적인 질을 향상시키고, 국민 참여 기회를 확대하는 효과를 기대하고 있다. 정부는 이러한 방안을 통해 부동산 PF 사업의 건전성을 높이고, 부실 가능성을 사전에 차단할 계획이다.